KİRA TESPİT DAVASI
Son zamanlarda özellikle ülkemizde artan enflasyon ve ekonomik şartlar neticesinde kira bedelleri güncel rayiç piyasanın altında kalmaktadır. Bu sebeple ev sahipleri kira bedelinin güncel piyasa rayicine göre belirlenmesi amacıyla kiracılarına karşı kira tespit davası açmaktadırlar.
Kıra tespit davası konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, sözleşme kurulurken belirlenmiş olan kira bedelinin, belirli süreli sözleşmelerde yenilenen kira dönemlerinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise sözleşme devam ederkn kira bedelinin artırılması veya indirilmesi amacıyla açılan davaları ifade etmektedir. ilgili yazımızda kira tespit davası hakkında bilgi verilecektir.
Kira Tespit Davası Kavramı ve Hukuki Niteliği Nedir?
Kira tespit davası, kiraya veren veya kiracı tarafından açılabilen, mevcut kira bedelinin artışının veya azaltılmasının talep edildiği bir dava türüdür. Kira sözleşmesi yapılırken taraflar kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak yeni kira döneminde bu kira bedelinde değişiklik yapılması taraflarca istenebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 344’e göre; “Tarafların xenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir öncekı kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre defjişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bır yıldan daha uzun süreli kıra sözleşmelerinde de uygulanır.” hükmüne amirdir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Taraflar yeni kira dönemi kira bedeli konusunda anlaşamadıkları takdirde kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini talep edebilirler.
Bununla birlikte kira sözleşmesi 5 yıldan az süreli ise ve taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa yeni dönemde belirlenecek kira bedeli bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ise tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar göz önünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken aynı durumda bulunan diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması yerinde olacaktır.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Kira tespit davası açılabilmesi için aşağıda yazılı olan şartların varlığı aranmaktadır. Bunlar:
• Taraflar arasında kira sözleşmesi olması gerekir. Bu sözleşme adi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Yazılılık şartı aranmamaktadır.
• Tarafların davayı açmakta hukuki yararının bulunması gerekmektedir. Buradan anlaşılması gereken ise şudur; taraflar yeni kira döneminin bedeli konusunda yasal sınırlara ve kanuna uygun olarak bir kira bedeli zaten belirlemişlerse bu durumda kira bedelinin tespiti davası açmakta hukuki yarardan söz edilemez.
• Taraflar arasındaki kira ilişkisi 5 yıldan uzun bir süredir devam ediyor olması ya da kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemine ilişkin kira artışının hangi şekilde gerçekleşeceğine dair bir hükmün bulunmaması gerekir.
Kira bedelinin tespiti davası açılabilmesi için yukarı yazılı olan şartların da birlikte bulunması gerekmektedir. Aksi takdirde dava reddedilecektir.
Kira Tespit Davasının Açılabileceği Süre Nedir?
TBK m. 345 uyarınca; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” ancak, bu dava, yeni kira dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bır tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Kanun gereğince kira tespitinin açılması bakımından herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu bakımından kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Dolayısıyla taraflar mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmasını istiyorlarsa, davayı yeni kira döneminden en az 30 gün önce açmış olmaları veya en az 30 gün önceden bu hususunun yazılı olarak karşı tarafa ihtar edilmiş olması gerekir. Bu şartlar gerçekleşmişse hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmaktadır.
Tespit Edilen Kira Bedeli Hangi Tarihten İtibaren Geçerlidir?
Tespit edilen kira bedeli aşağıda saymış olduğumuz şartlardan birinin gerçekleşmesi halinde;
1. Yeni kira döneminin başlamasından 30 gün öncesinde kira tespit davası açılmışsa,
2. 30 günlük süre içerisinde karşı tarafa ihtarda bulunulursa,
3. Taraflarca sözleşmede kira artış şartı kararlaştırılmış olması halinde davanın açıldığı dönemdeki kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Kira Tespit Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Kira bedelinin tespiti talepli davalarda görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (“HMK”) m.4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleri görevlidir. Yetkili mahkeme ise HMK m. 6 uyarınca davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yeri mahkemesi veya HMK m. l O uyarınca kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesidir.
Kira Uyuşmazlıkları Dava Şartı Arabuluculuk Kapsamında Mıdır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili uyuşmazlıklar, l Eylül 2023 tarihi itibariyle dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu çerçevede kira tespit davalarından kaynaklanan uyuşmazlıklar açısından dava açılmadan önce ara bulucuya başvurulmuş olması zorunlu hale getirilmiştir. Arabulucuya başvuru şartı yerine getirilmeden açılmış olan davalar ise usulden reddedilecektir.
Sonuç
Son birkaç yılda, kira tespit davalarının sayısındaki hızlı artış, yargılama süreçleri arasında oldukça öne çıkan bir konu haline gelmiştir. Ancak, bu davalara rağmen, kira tespit davalarının tam olarak anlaşılamadığı ve hala yanlış uygulamalara konu olabileceği bir gerçektir.
Uygulamada kira tespit davalarıyla ilgili en yaygın yanlışlardan biri, bu tür davaların yalnızca kiraya veren tarafından 5 yıldan önce açılamayacağı düşüncesidir. Ancak, yukarıda açıklandığı gibi, kira sözleşmesinde kira artışına dair bir düzenleme bulunmadığı durumda, kira sözleşmesine taraf olan herkes, herhangi bir süre sınırlamasına tabi olmadan kira tespit davası açabilir. 5 yıllık süre kuralı, kira sözleşmesinde kira artışına dair bir hükmün bulunması durumunda devreye girebilir. Davanın açılma tarihi, belirlenecek yeni kira bedelinin ne zaman yürürlüğe gireceğini belirlemede etkilidir. Son olarak l Eylül 2023 tarihi itibariyle getirilen zorunlu arabuluculuk uygulamasının, her iki taraf açısından hem maddi hem de manevi olarak daha iyi sonuçlar doğuracağı açıktır.