Türkiye’de Kira Sözleşmeleri: Kapsamlı Hukuki Rehber
Kira sözleşmeleri, günlük hayatımızın önemli bir parçası olup, gerek bireysel gerekse ticari ilişkilerde sıklıkla karşımıza çıkan hukuki belgelerdir. Bu rehber, Türk hukuk sisteminde kira sözleşmelerinin hukuki çerçevesini, tarafların hak ve yükümlülüklerini, sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususları ve uyuşmazlık durumunda izlenebilecek yolları detaylı bir şekilde ele almaktadır.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Tanımı
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiş olan ve bir tarafın (kiraya veren) belirli bir malın kullanımını diğer tarafa (kiracı) belirli bir süre için bırakmayı, diğer tarafın da bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşme türüdür. Kira sözleşmeleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ile 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir.
Kira sözleşmesi, rızai bir sözleşme olup, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulur. Yazılı şekil şartı bulunmamakla birlikte, ispat kolaylığı ve hukuki güvenlik açısından yazılı olarak yapılması önerilmektedir. Özellikle Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira artışlarının geçerliliği için yazılı şekil şartı aranmaktadır.
Kira Sözleşmesinin Temel Unsurları
1. Taraflar
Kira sözleşmesinin tarafları kiraya veren ve kiracıdır. Kiraya veren, kira konusu malın maliki olabileceği gibi, malik olmayan ancak malın kullanım hakkını devretme yetkisine sahip kişi de olabilir. Kiracı ise, kira konusu malı kullanma hakkını elde eden gerçek veya tüzel kişidir.
Tarafların ehliyeti, sözleşmenin geçerliliği açısından önemlidir. Tam ehliyetli kişiler kira sözleşmesi yapabilirken, sınırlı ehliyetsizlerin kira sözleşmesi yapabilmeleri için kanuni temsilcilerinin onayı gerekmektedir. Tam ehliyetsizler ise ancak kanuni temsilcileri aracılığıyla kira sözleşmesi yapabilirler.
2. Kira Konusu
Kira sözleşmesinin konusu, taşınır veya taşınmaz bir mal olabilir. Taşınmaz kiralarında konut ve çatılı işyeri kiraları özel olarak düzenlenmiştir. Kira konusu malın, sözleşmede açıkça belirtilmesi ve tanımlanması gerekmektedir. Taşınmazlarda adres, tapu bilgileri, yüzölçümü gibi bilgiler; taşınırlarda ise malın özellikleri, marka, model, seri numarası gibi ayırt edici bilgiler belirtilmelidir.
3. Kira Bedeli
Kira bedeli, kiracının kiraya verene ödemeyi taahhüt ettiği karşılıktır. Kira bedeli para olabileceği gibi, başka bir edim de olabilir. Kira bedelinin belirlenmesi, tarafların serbest iradelerine bırakılmıştır. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranını geçemez.
Kira bedelinin ödeme zamanı, yeri ve şekli de sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Ödeme zamanı konusunda anlaşma yoksa, kira bedeli her ayın başında ve en geç ayın beşinci günü akşamına kadar ödenir.
4. Kira Süresi
Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin başlangıç ve bitiş tarihleri açıkça belirtilmelidir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, sözleşme feshedilmediği sürece devam eder.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, belirli süreli sözleşmenin sona ermesinden sonra kiracı, kiralananı kullanmaya devam ederse ve kiraya veren on beş gün içinde itiraz etmezse, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Maddeler
1. Tarafların Kimlik Bilgileri
Sözleşmede tarafların ad, soyad, T.C. kimlik numarası, adres ve iletişim bilgileri gibi kimlik bilgileri açıkça belirtilmelidir. Tüzel kişiler için ticaret unvanı, vergi numarası, ticaret sicil numarası ve merkez adresi gibi bilgiler yer almalıdır.
2. Kiralanan Malın Özellikleri
Kiralanan malın adresi, tapu bilgileri, yüzölçümü, oda sayısı, kat bilgisi gibi özellikleri detaylı olarak belirtilmelidir. Ayrıca, kiralanan malın mevcut durumu, varsa eksiklikleri veya hasarları da sözleşmede yer almalıdır.
3. Kira Bedeli ve Ödeme Koşulları
Kira bedeli, ödeme zamanı, ödeme şekli ve yeri açıkça belirtilmelidir. Ayrıca, kira bedelinin hangi para birimi üzerinden ödeneceği de sözleşmede yer almalıdır. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki kira sözleşmelerinde bedelin yabancı para cinsinden belirlenmesi kural olarak yasaktır.
4. Kira Artış Oranı
Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçemez. Sözleşmede daha düşük bir oran belirlenebilir, ancak daha yüksek bir oran belirlenemez.
5. Depozito
Depozito miktarı, ödeme zamanı ve iade koşulları sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito miktarı, üç aylık kira bedelini aşamaz.
6. Kiralananın Kullanım Amacı
Kiralananın hangi amaçla kullanılacağı (konut, işyeri vb.) sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadıkça kiralananı sözleşmede belirtilen amacın dışında kullanamaz.
7. Sözleşme Süresi ve Fesih Koşulları
Sözleşmenin başlangıç ve bitiş tarihleri, fesih bildirimi süreleri ve fesih koşulları açıkça belirtilmelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise her zaman, dava yoluyla tahliye isteyebilir.
8. Yan Giderler
Elektrik, su, doğalgaz, aidat gibi yan giderlerin kim tarafından ödeneceği sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi belirtilmedikçe, yan giderler kiraya verene aittir.
Kira Sözleşmesinde Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Kiraya Verenin Yükümlülükleri
- Teslim Yükümlülüğü: Kiraya veren, kiralananı, sözleşmede belirtilen tarihte ve kullanıma elverişli durumda teslim etmekle yükümlüdür.
- Ayıplardan Sorumluluk: Kiraya veren, kiralananın kullanım amacına uygun olmasını ve bu durumu kira süresi boyunca devam ettirmekle yükümlüdür. Kiralananın ayıplı olması durumunda, kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya sözleşmenin feshini talep edebilir.
- Zapt Tehlikesinden Sorumluluk: Kiraya veren, üçüncü kişilerin kiralanan üzerinde hak iddia etmeleri durumunda, kiracıyı bu iddialardan korumakla yükümlüdür.
- Vergi ve Benzeri Yükümlülükler: Emlak vergisi gibi kiralananın mülkiyetinden kaynaklanan vergi ve benzeri yükümlülükler, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir.
Kiracının Yükümlülükleri
- Kira Bedeli Ödeme Yükümlülüğü: Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen zamanda ve şekilde ödemekle yükümlüdür.
- Özenli Kullanma Yükümlülüğü: Kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
- Ayıp Bildirimi: Kiracı, kiralananın ayıplı olduğunu fark ettiğinde, durumu derhal kiraya verene bildirmekle yükümlüdür.
- Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri: Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez.
- Kiralananı İade Yükümlülüğü: Kiracı, kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda, kiralananı aldığı şekilde (normal kullanımdan kaynaklanan aşınma ve bozulmalar dışında) iade etmekle yükümlüdür.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
1. Sürenin Dolması
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin dolmasıyla sona erer. Ancak, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı kiralananı kullanmaya devam ederse ve kiraya veren on beş gün içinde itiraz etmezse, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
2. Fesih Bildirimi
Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, tarafların fesih bildirimi ile sona erer. Fesih bildirimi, Türk Borçlar Kanunu’nun 328. maddesi uyarınca, taşınmazlarda en az üç ay önceden yapılmalıdır.
3. Olağanüstü Fesih
Taraflar, önemli sebeplerin varlığı halinde, kira sözleşmesini olağanüstü fesih yoluyla sona erdirebilirler. Önemli sebep, taraflardan birinin sözleşmeye devam etmesinin dürüstlük kuralları gereğince beklenemeyeceği durumlardır.
4. Kiracının Ölümü
Kiracının ölümü halinde, mirasçıları, Türk Borçlar Kanunu’nun 356. maddesi uyarınca, yasal fesih bildirimi süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
Kira Uyuşmazlıklarında Çözüm Yolları
1. Arabuluculuk
Kira uyuşmazlıklarında, dava açmadan önce arabuluculuk yoluna başvurulabilir. Arabuluculuk, tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri konularda, tarafsız bir üçüncü kişi (arabulucu) yardımıyla, uyuşmazlığın çözümü için yürütülen gönüllü bir süreçtir.
2. Dava Yolu
Kira uyuşmazlıklarında, sulh hukuk mahkemeleri görevlidir. Kira bedeli uyuşmazlıklarında, kira tespit davası; tahliye uyuşmazlıklarında, tahliye davası; kira alacağı uyuşmazlıklarında ise alacak davası açılabilir.
a. Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçemez. Ancak, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, kira bedeli, hâkim tarafından emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenebilir.
b. Tahliye Davası
Tahliye davası, kiracının kiralananı tahliye etmesi amacıyla açılan bir davadır. Tahliye sebepleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. maddelerinde düzenlenmiştir. Bu sebepler arasında, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi, kiralananı özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı gibi durumlar yer almaktadır.
c. Alacak Davası
Alacak davası, kiraya verenin kiracıdan olan alacaklarını tahsil etmek amacıyla açtığı bir davadır. Bu alacaklar, ödenmemiş kira bedelleri, yan giderler, kiralananın hasarından kaynaklanan tazminat gibi kalemlerden oluşabilir.
Güncel Mevzuat Değişiklikleri ve Etkileri
1. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar
13 Eylül 2018 tarihli ve 85 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar’da yapılan değişiklik uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki kira sözleşmelerinde bedelin yabancı para cinsinden belirlenmesi yasaklanmıştır. Ancak, sonraki düzenlemelerle bazı istisnalar getirilmiştir.
2. 7161 Sayılı Kanun ile Getirilen Değişiklikler
18 Ocak 2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca, kira artış oranı, bir önceki kira yılının Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) oranı yerine, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranı ile sınırlandırılmıştır.
3. 7226 Sayılı Kanun ile COVID-19 Döneminde Getirilen Düzenlemeler
26 Mart 2020 tarihli ve 7226 sayılı Kanun ile COVID-19 salgını döneminde, kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye talepleri belirli bir süre için ertelenmiştir.
Kira Sözleşmesi Örnekleri ve Şablonlar
Kira sözleşmesi hazırlarken, örnek şablonlardan yararlanabilirsiniz. Ancak, her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları olduğunu unutmamak ve şablonları bu koşullara göre uyarlamak önemlidir.
Aşağıdaki linklerden çeşitli kira sözleşmesi örneklerine ulaşabilirsiniz:
Sık Sorulan Sorular
1. Kira artış oranı ne kadardır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçemez. Güncel TÜFE oranlarına TÜİK’in resmi web sitesinden ulaşabilirsiniz.
2. Depozito ne zaman iade edilir?
Depozito, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmesi durumunda iade edilir. Kiraya veren, kiracının kira bedeli, yan giderler veya kiralananın hasarından kaynaklanan borçlarını depozitodan mahsup edebilir.
3. Kira sözleşmesi feshedilmezse ne olur?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sürenin dolmasına rağmen kiracı kiralananı kullanmaya devam ederse ve kiraya veren on beş gün içinde itiraz etmezse, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
4. Kiracı tahliye edilebilir mi?
Kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 350, 351 ve 352. maddelerinde belirtilen sebeplerin varlığı halinde tahliye edilebilir. Bu sebepler arasında, kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi, kiralananı özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranması, kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı gibi durumlar yer almaktadır.
5. Döviz cinsinden kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişiler arasındaki kira sözleşmelerinde bedelin yabancı para cinsinden belirlenmesi kural olarak yasaktır. Ancak, bazı istisnalar bulunmaktadır. Bu istisnalar hakkında detaylı bilgi için Sorhan Law & Consultancy’nin ilgili makalesini inceleyebilirsiniz.
Kira sözleşmeleri, günlük hayatımızın önemli bir parçası olup, gerek bireysel gerekse ticari ilişkilerde sıklıkla karşımıza çıkan hukuki belgelerdir. Bu rehberde, Türk hukuk sisteminde kira sözleşmelerinin hukuki çerçevesi, tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken hususlar ve uyuşmazlık durumunda izlenebilecek yollar detaylı bir şekilde ele alınmıştır.
Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve uygulanması sürecinde, tarafların hak ve yükümlülüklerini tam olarak anlamaları ve sözleşmeyi bu doğrultuda düzenlemeleri büyük önem taşımaktadır. Ayrıca, güncel mevzuat değişikliklerinin takip edilmesi ve sözleşmelerin bu değişikliklere uygun olarak düzenlenmesi de gerekmektedir.
Kira uyuşmazlıklarının çözümünde, öncelikle taraflar arasında müzakere yoluyla çözüm aranmalı, bu mümkün olmadığında arabuluculuk gibi alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerine başvurulmalı, son çare olarak da dava yoluna gidilmelidir.
Hukuki süreçlerin karmaşıklığı ve her olayın kendine özgü koşulları göz önünde bulundurulduğunda, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve uyuşmazlıkların çözümü sürecinde profesyonel hukuki destek alınması önerilmektedir.